致信托单位持有人之信函
二零二二财政年，尽管在中国严格的疫情管控措施影响，和物业的运营环境面临严峻的挑战下，凯德中国信托依然表现强韧。过去一整年，我们跨地区多元化资产组合依靠分散布局，有效地缓冲了疫情管控带来的冲击。我们也把握机会对多家商场进行了资产升级改造，以迎接来年国内消费需求的强势回升。
与此同时，我们在过去两年积极强化我们资产的基本面，并致力于打造更具韧性和前瞻性的资产组合，这些努力初见成果。我们的资产重组策略，主要是通过增加产业园及物流设施来达到资产组合多元化的转型目的；同时我们也在原有的零售资产上继续发力，争取更好的营运表现。如今，我们在中国12个城市的资产组合涵盖了11座零售商场、5座产业园以及4座物流园区。这些 资产拥有高质量的租户群体，我们10大租户中，有5个来自新经济领域，其中大部分属于刚需和高增长行业。我们的多元化资产组合除了在市场波动中提供具有韧性的稳定收入，也让我们能够善用不同的市场周期，把握中国经济重新开放的契机。
稳健表现
新冠疫情在二零二二年，尤其是下半年继续带来挑战。尽管如此，凯德中国信托全年的总收入同比上升了1.4%，达到3.832亿新元，净资产收入则上升了1.5%，达到2.542亿新元。产业园及物流园的全年贡献推动了我们总收入和净资产收入的增长，验证了我们多元化资产策略的有效性。同时由于零售市场的走势较为疲弱， 我们为零售租户提供了较高的租金减免，部分抵消了全年的收入增长。
截至二零二二年末，凯德中国信托的售资产、产业园及物流园的出租率分别达到了95.4%1、91.4% 及 96.4%。 由于严格的疫情管控和封锁措施，二零二二年零售 物业的客流量和租户销售额同比分别下降了20.1%1 和12.7%1。
稳步走出冠病疫情之际，我们首次在所有资产类别的租金调升率都取得正面增长。当中，零售资产的租金调升率达到了+2.7%1。凯德广场 • 望京在这个财政年度中完成了资产增值计划升级，对零售资产的总体租金调升做出了突出贡献。与此同时，我们的新经济资产取得了+6.4%的租金调升率，包括电子、工程、资讯通信科技、专业 服务及生物医药科学在内的主要行业租户的租金单价普遍上涨。我们的物业拥有一个分散多元的租户组合，过半租户来自刚需和高增长行业。
受较低的零售物业表现、较高的利息开支及上一年 一次性收益2的综合因素影响，全年的可派发收入为1.256亿新元，按最新信托单位数计算的每单位派息为7.50新分。
挖掘资产价值
在二零二二财政年，我们采取积极的资产管理策略， 强化我们的零售资产组合。为此，我们进行了多项资产升级改造，重新规划出租空间，以推出新颖时尚的零售概念，为中国经济重新放开做好准备。我们的资产升级改造策略，结合租约到期、市场契机、消费趋势及理想的租户组合，配合不同因素在不同时期灵活进行，不断努力丰富消费者的消费体验。
在凯德广场 • 西直门，我们收回并重新设计了面积为879平方米小型主力租户的空间，以优化租户产品服务搭配，提高了顾客忠诚度。崭新的租户组合，包括了商场首次引进的电动车租户福特野马电动车、华为高端综合销售中心北京商场首店，还有一些时下流行的餐饮 选择。该空间在二零二二年第一季竣工后，取得了46.0%的总租金增长。
二零二二年第三季度，凯德广场 • 望京完成二期资产升级改造计划。我们顺应顾客喜好的转变，将原本由 一个百货商场租用的空间，改造成一个7,100平方米的优质体验区，当中设有超过70家新店面，其中60.0% 是望京市场上的首店。完工以来，重新规划的空间获得租客热烈回响，商场的表现也有了显著的提升。二期在开业时3成功取得100%的出租率，以及约+140%的平均租金提升。
我们也把这个成功模式复制在另一家商场上，对凯德 广场 • 雨花亭展开了二期改造升级计划。我们从主力超市租户收回约8,900平方米的空间，切分成多元化的零售专卖店，为商场注入更多生活时尚选择和体验。 改造升级完工后，商场二楼将打造成资讯科技及数码概念空间，三楼将入驻家庭主题租户，包括儿童服饰、娱乐、教育和运动品牌。工程计划在二零二三年第一季竣工，预计将取得超过15%的投资回报率。截至二零 二二年底，大约82.0%4 的面积已经成功出租。
为了提升凯德广场 • 大峡谷的购物体验，我们从一个小型主力租户收回1,700平方米，改造成涵盖多种业态的综合零售空间，引入包括电动车、餐饮、美妆及生活时尚的新租户。在改造升级完成后，该空间预计将取得约为商场二零二二财政年收入7.4%的增长。现阶段，77%的面积已经开始营业，其余租户将陆续在二零二三年三月开业。
在过去的一年，我们持续加大力度采取各种措施吸引顾客，将我们的商场打造成广受欢迎的社交聚集地。 配合各类节日庆典，为顾客打造沉浸式购物体验， 例如夏日市集、七夕庆祝活动、服饰时尚盛会、美妆 快闪店等。
调整定位迎接增长
凭借我们多年来扎根于中国的丰富经验和集团平台， 我们紧跟中国的经济和发展政策，不断对我们的业务进行调整和拓展。我们进军新经济资产不仅分散了 风险，也意在使凯德中国信托能在中国经济结构升级中借势，从中国的创新导向增长趋势中受益。这有助于提高我们整体资产组合的稳定性和活力。
作为我们资产组合重组策略的一部分，我们将停止凯德广场 • 七宝的运营。这是我们通过整租方式向第三方租赁的零售商场，租约于二零二四年一月到期。 在二零二二年上海实施冠病动态清零政策和封锁期间，凯德广场 • 七宝数次停业，几乎无法正常运营。受此 影响，加上租约即将到期，凯德广场 • 七宝的商业活动也如预期有所下降。为了削减运营成本，我们计划在 二零二三年上半年关闭凯德广场 • 七宝，相关工作已在着手进行中。截至二零二二年十二月三十一日，该 商场占凯德中国信托资产估值的0.11%，其关闭预计不会带来显著的财务影响。
为了打造平衡多元的资产组合，我们持续通过新的收购计划和脱售非核心成熟资产实行资产重组策略。按照我们的长期增长路线图，我们的目标资产组合，将涵盖30%的零售资产，30%的新经济资产和40%的商业/ 综合发展项目。通过出售资产获得的资金将用于强化我们的财务基础，以及投资于具有增长潜能的 战略机遇中。
稳扎根基
依靠积极的资本管理策略以及多元化的资金来源， 我们继续保持健康的财务表现。截至年末，我们的贷款成本为2.97%5，继续保持竞争力。负债率维持在39.6%6，低于监管条规所设的50%上限。
随着这一年全球利率上升，我们采取了三管齐下的策略，以抵消加息的冲击。首先，我们维持在岸和离岸的贷款组合，前者使我们从中国较低的贷款基准利率中受惠。其次，我们的债务到期日分布均衡，平均到期期限为3.4年。我们在二零二二年提前进行了再融资安排， 锁定了二零二三年到期的债务融资需求。最后，通过固定利率贷款保证利息支出稳定性，总贷款中有大约71.4%7是按照固定利率计息。
为了减轻外汇波动的影响，我们将大约54.5%8的 可派发收入对冲为新元。总的来说，我们谨慎的资本管理作风及优良的过往记录，帮助我们获得银行和资本市场的信赖，在融资方面更具优势。
大步迈向可持续性发展
凯德中国信托追求可持续发展，长期坚持，努力不懈。 我们依循凯德集团二零三零可持续发展总蓝图， 我们仍然致力于为我们所在的社区带来正面的环境和社会影响。
二零二二年是凯德中国信托第二次发布独立的综合可持续发展报告并参与全球房地产业可持续标准评估，展现了我们对于可持续发展承诺的具体行动和实质努力。
我们所进行的每一个资产增值计划，都将环境影响考虑在内，并寻找机会从中融入契合的绿色元素。乐峰广场及凯德广场 • 望京在建筑中融入节能方案减少碳排放，并因此在二零二二年获得领先能源与环境设计金奖认证。随着我们在可持续发展上的不断取得进展，我们也积极为我们的零售商场及产业园申请各项环保奖项及申请当地政府所提供的相关津贴，并取得了一定的成绩。这些成绩也进一步推动我们，逐步为我们所有的物业取得绿色认证。
在运营方面，我们于二零二二年第四季在我们的零售资产及产业园推出了绿色租约，借此鼓励租户在他们的租用空间中融入环保元素，满足可持续发展的行业标准。
这一年，我们在数个零售商场举办了一系列环保活动，包括二零二二年的响应地球一小时活动以提高环保意识。同时，我们也致力于回馈社区。凯德广场 • 埃德蒙顿开展了“我的第一个书包”公益项目，为寿山乡小学的弱势孩童提供书包及日常用品，为他们的求学道路献上支持和祝福。另外，为了鼓励我们的租户维持健康的生活方式，我们的产业园也举办了不同的体育项目、锻炼计划及活动，从而促进工作与生活的平衡、保持精神健康以及促进性别平等。
展望二零二三
中国境内的冠病疫情高峰已经过去。随着当局解除限制并把重心放回促进增长上，我们有信心二零二三年的经济展望和营商环境将有所改善。
自冠病疫情在二零二零年初爆发以来，我们一直坚持配合中国的长期发展方向，打造我们的多元资产组合。为了加速经济复苏，各地政府出台了一系列刺激国内消费市场的扶持政策，中国多数省市都宣布二零二三年增长目标在5%以上9。我们观察到商场客流量的迅速复苏，在二零二二年十二月的最后一周，客流量周环比增长57.9%。随着前景愈加乐观，加上我们因地制宜采取的资产增值计划，凯德中国信托的零售资产预计会在二零二三年呈现正增长。
我们健康的财务报表、严谨的资本管理，以及合宜的对冲政策，令我们保持了强劲的财务实力。在中国积极重新放开之际，我们会 积极关注集团的储备资产，结合中国推动高速发展和增长的相关政策，积极寻找具有增值潜能的收购机会，增强我们的资产组合质量。
致谢
在此，我们谨代表董事会，向余国安先生以及陈光炎教授致意。他们已于二零二二年五月一日卸下非执行独立董事以及审计委员会成员的职务。我们挚诚感谢他们在董事会的长期服务和作出的宝贵贡献。
与此同时，我们也欢迎王紹荣教授及郑慧萍女士加入董事会。他们分别于二零二二年一月一日及二零二二年五月一日，获委任为非执行独立董事。他们两位也于二零二二年五月一日获委任为审计委员会成员。
过去一年，我们处于相对不确定的运营环境，并面对诸多挑战。我们衷心感谢所有信托单位持有人、业务伙伴、租户以及员工所给予的鼎力支持。
我们始终从长期和战略的角度出发管理我们在中国的业务。在中国走出冠病疫情的低谷之际，我们会充分利用当地经济迅速重新放开的机会，快速发展，乘势前行。在我们继续专注于强化业务根本以及提升资产组合质量和韧性的同时，我们也将坚守使命，致力于为所有信托单位持有人创造价值，增加可持续的回报收益。
苏锦春
主席
陈子威
首席执行官
二零二三年三月十日
- 凯德广场 • 七宝除外。
- 指与凯德广场 • 诺和木勒相关的一次性赔偿，以及凯德广场 • 大峡谷于二零二一财年获得的保险赔偿。
- 截至二零二二年十月一日。
- 按可租面积计算
- 本财政年迄今综合利息开支与本财政年财务报表中加权平均贷款之间的比率。
- 根据房地产基金附件，总杠杆的计算方式为按信托股权比例对应的借贷除以资产价值。
- 凯德中国信托的利率对冲政策是至少60.0%的总债务须为固定利率（人民币贷款及中期市场贷款除外）。
- 凯德中国信托的外汇对冲政策是将至少50.0%的未分派收入对冲为新元。
- 路透社《大部分中国省市为二零二三年设定高于5%的增长目标》，二零二三年一月十八日。