致信托单位持有人之信函

尊敬的信托单位持有人,

2020年是个充满挑战与变革的一年,也 是我们掀开新的成长篇章的一年。我们 扩大了投资范围,涵盖零售、办公和工业 资产(包括产业园区、物流设施、数据中 心等),以及商业综合体项目。我们以约 49亿人民币(约10亿新元,也是我们迄今 为止最大的收购项目),收购了五个产业 园区和凯德乐峰广场剩余的49%股权, 从而巩固了凯德中国信托作为新加坡最 大的专注于中国市场的房地产投资信 托基金的优势。我们成功筹集了3.261 亿新元,是我们迄今为止最大的股权融 资,其中被超额认购的私募发行和优先 发售,体现了信托的新老投资者对我们 战略目标的信心。信托在2020年终总资 产达到43亿新元,市值超过20亿新元1 , 创下新的记录。

凯德商用中国信托(CRCT)更名为凯德中 国信托(CLCT),反映了我们将重点关注 中国不同资产类型来建立更加平衡、多 元化的资产组合。我们拥有位于11个主 要省市的13个购物中心1,2和5个商业园 区1,3,使得信托处于接驳中国新一代信息 通信技术、生物技术和数字创新驱动的 新经济领域增长的有利位置。

尽管团队不懈努力,信托2020财政年的 业绩仍然受到一系列不利因素的影响。 信托为了帮助租户恢复业务采取了减免 租金等扶持措施,2020年6月1日脱售凯 德广场·二七后,租金收入也相应减少, 以及信托资产组合受冠病疫情影响,整 体出租率和租金都有所降低。2019年8月 30日收购的凯德广场·学府、凯德广场· 埃德蒙顿和凯德广场·雨花亭带来的收 入部分抵消了这些不利因素。2020年信 托的总收入为2.1亿新元,房地产净收入 为1.4亿新元,同比分别减少了11.6%和 18.2%。 我们重申对单位持有人的承诺, 维持了可分配收入100%发放的派息率, 在2020年每单位派息6.35分。

适应新常态

零售业受到冠病疫情的影响特别大。在 2020年第一季度疫情最严峻的时候,我 们仅有34%4的零售租户在运营。除了 外卖餐饮店和基本服务业外,所有非 必要的商店都被政府部门要求关闭。在 疫情期间,我们的首要任务始终是确保 顾客、员工和公众的健康、安全与福利, 并严格执行保持安全距离和维持人群 聚集的秩序。

面对疫情所带来的前所未有的挑战,我 们抱持着开放的态度。我们与租户同舟 共济,调整了租凭协议,并根据双方的 需求定制了援助方案。租金重组和灵 活租赁计划的目的是为了让出租率和 租户组合方面在短期内取得平衡。2020 年,我们平均减免了零售租户约1.5个 月的总租金。

我们全年采纳了积极的租赁策略,以顺 应疫情后的零售趋势。这包括引进更多 有外卖概念的餐饮租户,把新兴国内品 牌引入我们的零售生态系统,以及保 留和吸引具有强大消费者拥护群体的 品牌。我们加速全渠道计划,拥抱数码 化,以提高我们在“隔离经济”消费市 场的份额。凯德集团的凯德星商城,一 项由房地产业者打造的中国领先数字 营销平台,拥有超过1200万5 注册会员 的生态系统,是我们全渠道数码策略的 重要组成部分。我们充分利用凯德星平 台,分析大数据,更深入的了解消费者的 购买行为,以推出更好更有针对性的活 动来迎合消费者的需求。我们也赶上最 新的社交媒体潮流,通过网红直播与购 物者进行互动,并与租户合作,推出有吸 引力的促销来提高品牌知名度和销量。

这些努力使每个季度的客流和租户销 售都得到持续的改善。截至2020年12 月31日,我们多元化零售组合涵盖14 个租户类别,整体出租率达到了94.1%。

通过有纪律的资产组合重组释放价值

我们继续释放非核心成熟资产的价值, 回收资本以改善资产负债表和储备资 本金。我们以7.8亿人民币(约1.5亿新 元)高于估值20.5%的价格脱售凯德 广场·二七,并提前在2020年5月完成 交易。2021年2月,我们以4.6亿人民币 (约9,340万新元),脱售凯德新民众乐 园,一个潜力有限的非核心资产。迄今 为止,信托上市时原有的七个资产中, 有四个已被脱售6 ,回收的资本则用于 改善资产组合的质量。

增强长期的韧性和促进增长

2020年9月,我们宣布将扩大投资范围, 来争取抓住与中国第十四个五年规划密 切相关的房地产市场商机。这一战略将 让我们能够利用中国对内需消费和创新 型产业的关注来开拓中国的未来经济。 作为凯德集团专注除住宿以外中国业务 的新加坡上市房地产投资信托基金,我 们处在一个优势的地位,收购渠道包含 了凯德中国旗下的资产。我们也将寻找 合适的第三方资产来创建具有更好增 长前景和在市场周期中具有良好韧性 的多元化资产组合。

2020年11月,我们宣布收购位于苏州、 西安和杭州的五个产业园区7,以及位于广州的凯德乐峰广场剩余的49%权益。 并预期每单位派息在收购完成后能有所 增加。这一收购提高了我们在主要省市 新资产类别的比重,而这些省市在推进 和受益于中国产业转型和经济增长计划 方面正处于良好地位。

这些优质资产加入后,我们的总楼面面 积将扩大76.0%,管理的总资产将提高 28.5%,达到约45亿新元8。随着这些资产 组合带来的更多信誉良好的国内和跨国 公司租户,信托将会拥有更多样化的租 户组合和租金收入来源。产业园区的土地使用权期限为50年,零售购物中心的 则是40年,收购完成后的信托资产组合 的平均土地使用权期限也随之延长。

拥有凯德乐峰广场的100%权益加深了 我们在广州这个一线城市的影响力,并 让我们能够完全受益于其资产提升计划 所带来的增值潜力。自从我们在2018年初收购51%权益以来,凯德乐峰广 场保持着双位数的租金增长率,并在 2020年再次证明其韧性,取得20.7% 的租金增长率。

在中国经济受疫情冲击而正在复苏的 情况下,凯德广场·诺和木勒于2020年12月20日开业,吸引了市场浓厚的兴 趣,一举取得了100%出租率开业的佳 绩。凯德广场·诺和木勒定位为一个迎 合家庭、专业人士和年轻人生活方式的 购物中心。它拥有一流的时尚、餐饮、信 息和电子产品、以及休闲娱乐的租户阵 容。购物中心以体验和智能式的零售概 念,以及新上市品牌和备受期待的概念 店,呈现精彩时尚的购物体验。凯德广 场·诺和木勒设有内蒙古第一个拥有1 万平方米绿植空间的绿色有氧购物花 园、呼和浩特第一个提倡健康生活的室 内运动公园、以及设有扩增实境游戏和 室内卡丁车的家庭区域。

通过审慎的资金和风险管理增强财务灵活性

债务到期日分布均衡,资金来源多样, 成本有竞争力,这些都是增强我们财务 实力的关键。2020年10月,在10亿新元 多元货币贷款发行计划下,我们成功发 行了年收益率为3.375%的首个1亿新 元次级永久债券,信托资金来源更加多 样。2020年11月,信托的股权融资计划 获得了市场热烈的支持,当中的私募发 行和优先发售就分别被超额认购了约3倍和1.9倍。信托单位基数增加,提高了 交易流动性,平均每日交易量增加了一倍以上,达到510万个单位。在重组资产 组合的过程中,我们保持了稳健的资产 负债表。截至2020年12月31日,我们 的负债率为31.8%,远低于监管上限的50.0%。我们的债务到期分布情况仍然 保持良好,平均到期期限约为三年。约80%的总债务为固定利率,保证了利息 支出的确定性。为了减轻外汇波动的影 响,我们已将2020财政年度还未派发的 收入完全对冲为新元。

致力于积极的改变

作为凯德集团旗下的房地产投资信托, 可持续发展始终是我们运营的核心。作 为价值创造的一部分,我们努力减少碳 足迹,提高整个资产组合的能源和用水 效率。在2020年9,我们的碳排放,能源 消耗和用水量分别比2008基准年度降 低了51.6%,54.1%和44.7%。

我们加强安全预防措施,继续组织全年 活动,与当地社区和利益相关者互动。这 些活动的主题包括个人健康、安全与保 健、环境意识、以及包容和关爱的社会。

展望2021

尽管公众因就业前景而继续保持谨慎消 费态度,中国仍然在2020年取得了2.3%的增长,是在疫情爆发后取得增长的首 个主要经济体。根据国际货币基金组织 的数据,中国的消费增长和快速城市化 会继续为主要行业的增长提供助力,而 中国也计划2021年的国内生产总值增长 目标为6%以上。这将为中国业务前景奠 定基础,并支撑新经济相关的资产需求。 在零售方面,中国政府正在促进内需消 费,但行业表现和复苏将取决于疫情能 否被控制和整体市场的信心与行情。

随着投资范围扩大,凯德中国信托可以 继续受益于中国的经济增长。我们的长 期目标是建立更平衡的资产组合,以驾驭由消费驱动、具有更高价值和服务型 主导的中国经济。

我们也将在适当的时候继续从资产组合 中创造、释放和提取价值。我们将专注于 提升资产韧性与增长,通过谨慎的资金 和风险管理加强财务能力和灵活性,以 及强化卓越的运营能力。

致谢

我们很荣幸在第七届亚太地区房地产投 资信托基金和最佳房地产投资信托大奖 (7th Edition REITs Asia Pacific & The Best of The Breeds REITs Awards)的 最佳零售房地产投资信托基金(市值10亿美元以上)组别中荣获铂金奖。这奖项 表彰“增强韧性”这个在充满挑战的一年 里引起共鸣的主题,也激励我们继续为 信托单位持有人带来可持续的回报。

我们能够在2020年取得许多成绩,离不 开我们专业团队的努力工作,信托单位 持有人的大力支持,生意伙伴和忠诚租 户的精诚合作。我们代表董事会对凯德 中国信托管理层和员工在这个最具有挑 战性的一年所显示出的勇于承担追求卓 越的精神表示衷心感谢。也非常感谢租 户,顾客和商业伙伴给予我们的支持和 信任。最后,我们要感谢所有的信托单位 持有人,正是因为有了您的长期信任,激 励我们不断更上一层楼!


苏锦春
主席

陈子威
首席执行官

2021年3月12日


  1. 截至2020年12月31日。
  2. 信托分别于2021年1月11日与2019年2月1日发布了脱售凯德新民众乐园与凯德MALL•赛罕的公告。凯德新民众乐园的脱售交易已于2021年2月完成, 而凯德MALL•赛罕的脱售预计将在2021年第二季度完成。脱售凯德新民众乐园后,信托资产组合共包括12个商场。
  3. 假设五个产业园区都收购完成。
  4. 按店铺数量计算,不包括整体出租的购物中心。
  5. 2020年12月23日的新闻稿:在数码科技的推动下,凯德集团在2020年的中国商品总值增长了10倍。
  6. 包括凯德MALL•赛罕。凯德MALL•赛罕预计在2021年第二季度之前脱售。
  7. 被收购的五个商业园区如下:
    • • 苏州: 腾飞新苏投资组合51%的股权
    • • 西安: 新加坡腾飞科汇城的100%股份和腾飞创新中心80%的股份
    • • 杭州: 新加坡杭州科技园一期80%的股份和新加坡杭州科技园二期80%的股份
  8. 基于2020年12月4日的通函。
  9. 基于2020年1月1日至2020年10月31日的数据。2020年1月1日至2020年12月31日的全年数据将自4月底起在CLCT网站上提供 https://www.clct.com.sg/sustainability.html
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