致信托单位持有人之信函

尊敬的信托单位持有人,

尽管市场充满挑战,凯德中国信托依然在2021年表现强 韧。凭着清晰的愿景,我们迅速从一支纯中国零售物业的 新加坡上市房地产投资信托基金,转型为新加坡最大的 专注于中国市场的多元房地产投资信托基金。2020年9 月,我们扩大了投资范围,涵盖零售以外的办公及工业资 产,其中涵盖了商业园区、物流设施、数据中心,以及商业 综合体项目。

我们富有前瞻性的资产重组策略,与着重于提高出口及 国内消费的中国双循环经济战略不谋而合。这一年中,我 们完成了5个商业园区及4个物流设施的收购计划,正式 在投资组合中增加了新经济资产类别,我们的投资组合 因而增加至20个位于中国多个优质地段的资产。

除了创造多元化收入,这一系列举措也增强了资产组合的 韧性,让我们能随着不同的市场周期创造优势。将资产扩 大至零售以外的项目有利于信托在中国各领域的未来经 济发展中乘势起飞,帮助投资者取得收益增长。到2021 年底,我们优化资产组合的努力已经取得初步成果,使 我们能够在接下来的市场竞争中立于有利之地。信托在 年终的总资产增长到49亿新元1 — 当中78.1%为零售资 产,21.9%则是新经济资产。

各新老投资者鼎力支持我们的股权融资,我们深表感激。 信托通过私募发行认购活动募集到了1.5亿新元,让信托 通过收购增值性资产的方式购入4个优质物流园区,借此 进入中国物流产业。股权融资的成功,显示了投资者对我 们投资战略的信心。

强劲表现

除了借助战略性增长机会建立更加平衡的资产组合,我们 的2021业绩也取得了优异的表现。我们的总收入同比增 加了79.5%至3.78亿新元。净资产收入则在这个财政年度 上升85.2%,达到2.504亿新元的新高。这主要归功于5个 商业园区及4个物流资产的首次收入贡献、来自乐峰广场 的100%收入贡献2、凯德广场•诺和木勒3首次全年贡献 以及在2021年较低的租金减免。来自脱售物业的收入减 少则小部分地抵消了收入的增长。

中国对冠病疫情保持清零政策,全国还处于严格的管制 和封锁状态中。虽然2021年下半年有更多商场因偶发病 例而暂时停业,我们的资产组合依然呈现正增长。2021 财政年度的零售客流量同比回升了9.3%,而租户销售额 也比上一年增加了16.1%。与2020财政年度相比,访客的每趟消费也在这个评估年度增加6.2%。在2021年终,我 们的零售商场出租率达到96.3%,比上一财政年度增加了 2.2%,基本恢复到了疫情前的出租水平,跟零售业复苏 的市场环境保持一致。

另外,我们的新经济资产也表现强劲。截至2021年12月 31日,我们的商业园区出租率达到96.2%,比前一年高出 3.9%。我们在这个领域的强韧表现归功于7%的平均租 金提升。与此同时,我们的物流产业也在年底交出97.4% 的高出租率,超越了2021年10月购入时的96.3%。

通过积极的资产管理策略保持竞争优势

我们采取积极的租赁策略,引进新租户组合以确保我们 的商场顺应零售趋势的改变。我们同时也在所有的物业 提供品质卓越的物业服务和客户服务。我们在2021财政 年度于各零售商场举办了多场活动,吸引购物者及租户群 体积极互动 。

保持敏锐有助我们持续创造优越的购物体验,这对我们 扎根于快速发展的中国零售市场至关重要。与此同时,我 们在数码化方面加强力度,以求在冠病疫情的限制下与 顾客保持紧密联系。我们邀请零售伙伴加入我们的凯德 星奖励平台,帮助他们结合线上及线下购物体验,在“隔 离经济”消费市场中占取份额。通过推动多渠道销售模 式,凯德星计划帮助了我们的商场租户提升销售额,并且 拓展地域界限。这一系列举措形成协同效应,有利我们的 零售资产做好准备拥抱未来,为我们的零售生态培养更 忠诚的顾客群。

提取资产组合的价值

这一年,我们继续把焦点放在通过资产增值计划来强化 资产组合。正在进行的凯德广场•望京资产增值计划将 把这座商场重新定位成选择丰富特色明显的生活时尚广 场。我们在商场主力店租约到期前提前收回了14,000平 方米的店面空间,将引进一系列丰富新颖的优质零售选 择,以贴近现代购物者的最新需求。这项资产增值计划 将于2022年第3季度完成,届时将为大约20%的1楼至3 楼优质租赁空间注入新姿彩,租金收益预计比原有租金 高出一倍以上。另外,乐峰广场至今已扩增了大约1,000 平方米的可出租面积,地下1层至2楼也将在2022年增加 250平方米的零售空间,这将优化购物客流,提高面积的 使用效率。在2022年第2季度,腾飞新苏商业园区将重新 规划部分现有办公单位及大堂空间,增加可出租面积,并 将迎来凯德集团旗下灵活办公空间和互动社群平台奕桥 Bridge+。奕桥的入驻将带来新兴的“核心+弹性”办公方 案,让腾飞新苏更具吸引力。

此外,凯德广场•雨花亭也正进行资产增值计划。商场将 翻新大约9,000平方米的面积,1楼至3楼的客流状况将 进一步改善,使得总体购物体验更上一层楼。完成翻新 之后,我们将推出焕然一新的商场品牌形象及零售概念, 以满足更广的消费需求,届时提升后的商业面积将能容 纳超过30个贡献更高收益的专卖店。第一阶段的资产增 值计划已经在2021年完成,第二阶段计划将在2022年展 开,商场也将随之提升为迎合家庭及年轻一族生活潮流 的精彩集合地。

加强多元性及韧性

在我们增加了新经济方面的资产后,信托能更好地顺应 中国经济的转型升级顺势而为,并受益于更高价值的服 务业增长。

我们多元化的商业园区资产组合拥有一个素质优越的租 户客群基础,当中包括来自各种高速增长的新兴行业租 户。我们大约62.7%的租户来自前沿领域,包括电子、工 程、电商、资讯与通信科技、生物医药以及财经领域的跨 国企业和当地新起公司。展望由创新型产业驱动的中国 经济增长趋势,我们占据了良好的地位。

为了更好地获益于中国内需消费的增长,我们也在物流 领域初试啼声。2021年11月我们收购了位于上海、昆山、 武汉及成都的4个优质物流资产。这4个城市皆坐落于凯 德集团5大核心城市群内4,而且80%的资产租约都附带 租金调涨条款。这些资产沿靠海港、机场、铁道等交通枢 纽而建,能以地理优势迅速满足华东、华中及西南地区日 益增长的物流需求。服务于实力雄厚的国内物流企业租 户,这些设施内设有量身打造的高科技及现代设备,以满 足各种电商及物流需求。

在资产升级方面,我们通过脱售非核心及成熟产业来释 放价值。这一年,我们脱售了凯德新民众乐园以及凯德广 场•赛罕,一共回收9.18亿人民币,使得信托拥有更大空 间寻求新的增长机会。

审慎的资本及风险管理

我们延续一贯谨慎的资本管理作风,善用多元化资金来 源,取得了稳健和优异的财务表现,同时也保持了抓住增 长良机所需的财务灵活度。2021年10月,我们获得投资 者的热烈支持,完成了以私募发行认购方式进行的股权 融资。凯德中国信托的债务到期日分布均衡,也有利于增 强财务实力。我们的债务到期年数平均为3.4年,2.62% 的债务成本极具竞争力。我们强劲的财务实力,赢得了银 行业合作伙伴的信赖和信心,将持续为我们提供具有竞 争力的贷款利率。

在总结本财政年度之际,凯德中国信托的负债比率为 37.7%5,远低于监管条规所设的50.0%上限。为了缓冲利 率及外汇波动带来的影响,我们总负债的77.2%为固定利
6,同时我们也将未派发收入的51.0%对冲为新元。

拥抱持续性发展

作为凯德集团成员之一,凯德中国信托与集团承载相同 的使命,即在我们所经营的社区中创造正面的社会及环 境影响。我们成功取得了首个可持续发展相关联的1.5亿 新元贷款,成为首个获得与中国投资组合可持续发展业 绩相关贷款的新加坡房地产投资信托基金。2021年,我 们首次参与全球房地产可持续标准评估,并在公开披露 评分中获得77分的A级评定,获颁三星评级(在参与的7 家新加坡零售机构中名列首位)。

在这一年当中,我们举办了多场大型的绿色环保活动,当 中包括骑行活动,以及于凯德广场•新南、凯德广场•埃 德蒙顿等商场的响应地球一小时活动。在疫情期间,为了 保障和守护租户的健康安全,我们在腾飞原创大厦及腾 飞创新中心派发了关爱护理包及急救包。

展望2022

2021年,中国的国内生产总值增长超出了分析师的预期, 达到8.1%7。放眼前路,在近期的房地产债务危机以及新 一波疫情的影响下,中国的经济增长短期内或许将放缓, 但我们依然对中国的长期市场走向保持乐观。强健的财 务基础,将帮助我们稳步度过市场的不确定性考验,并及 时把握增长良机。

在零售方面,我们与中国推动内需消费及实现共同富裕 的步伐一致。我们的商场以中等收入族群为主要目标,并 依循更高的生活品质需求提供相关的基础及生活时尚产 品。2022年,冠病疫情的走向将持续影响零售业的表现。 但总体而言,中国国内的社交活动已大幅恢复常态,我们 对中国零售业深具信心。

随着我们购入商业园区及物流资产,我们将在2022年享 有这些资产的全年收入贡献。与此同时,创新型产业主导 的增长正驱动中国经济结构的转型升级,因而提高了对 商业园区的需求。在这背后,中央政府出台一系列政策支 持房地产及经济发展,也为商业园区的收益提供了极大助 力。这些亲商政策预计将为我们的商业园区创造持续的 租用需求。同样的,受全球市场的持续需求带动, 东西 部地区的制造业对物流需求不退,市场对第三方物流的 需求也有所增加,我们预期物流资产将迎来良好的收入 增
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展望未来,我们始终致力于执行资产组合重组战略。在 短期内,我们将通过有纪律的方式将投资脚步延伸至新 经济产业领域。借助凯德网络的优势,我们将信托位于中 国各地的商业及工业园区集合一处,形成更广泛的租赁 及租户平台,创造协同效应。为此,我们将能更有效地预 期及满足各投资项目的租户的需求。我们充满信心,凭借 我们的优良纪录以及信托发起人凯德集团的深厚行业经 验,我们能在新兴经济领域中取得进一步的增长。在这同 时,我们也将在适当时机释放成熟资产的价值,以便将所 得资金用于资产组合升级再循环。

作为凯德集团专注于非住宿中国业务的新加坡上市房地 产投资信托基金,凯德中国信托拥有收购凯德集团中国 旗下产业的优先地位。我们因此得以同时拥有来自信托 发起人以及第三方资产的增长契机,并借此打造一个能 顺循周期变化的强韧多元资产组合。

奖项及致谢

凯德中国信托一直力求卓越,并积极与投资者进行积极 沟通。我们的努力获得了业界肯定。在2021年投资者关系 杂志论坛及大奖(IR Magazine Forum & Awards)东南 亚版中,我们荣获“企业交易最佳投资者关系”及“最佳 多媒体运用”奖项。

此外,我们谨代表董事会,向龐廷武先生以及罗臻毓先 生致以最高谢意。服务长达9年的龐先生,于2021年12月 31日卸下审计委员会主席的职务,罗先生则于2021年5月 1日卸下非执行非独立董事及执行委员会主席的职务。董 事会及管理层都非常感谢龐先生于2013年至2021年期间 与凯德中国信托携手共赴成长之途,并给予其指导与见 解。我们也向罗先生所作出的宝贵贡献致意。祝愿他们两 位鹏程万里。

在我们迈向新篇章之际,我们至诚欢迎两位董事会新成 员的加入。王绍荣教授于2022年1月1日受委为非执行独 立董事,潘子翔先生则于2021年10月26日成为我们的非 执行非独立董事。

2019新冠疫情带来了许多艰难挑战,感谢董事会在我们 持续踏稳脚步奋勇前行之际给予指导。我们也对投资者、 业务伙伴、租户、顾客及员工所给予的全力支持表达谢 意。我们着力于强大的业务基础,继续昂首冲刺,以为投 资者创造价值以及可持续性的回报。


苏锦春
主席

陈子威
首席执行官

2022年3月10日


  1. 基于截至2021年12月31日的有效权益。
  2. 凯德中国信托于2020年12月30日完成对乐峰广场其余49%权益的收购。
  3. 凯德广场•诺和木勒于2020年12月开业时租用率为100%。
  4. 凯德集团中国策略的5大核心城市群包含北京/天津、上海/杭州/苏州/宁波、广州/深圳、成都/重庆/西安以及武汉。
  5. 根据房地产基金附件,总杠杆的计算方式为按信托股权比例对应的借贷除以托管资产价值。
  6. 凯德中国信托的对冲政策是将至少50.0%的未分派收入对冲为新元,60.0%的总债务须为固定利率。人民币贷款除外。
  7. 来源:中国国家统计局。
  8. CBRE:租赁需求的纪录新高预示新增长周期的开始,中国区2021年第3季度市场报告。
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