致信托单位持有人之信函
二零二六年对凯德中国信托而言意义非凡，因为我们迎来了成立二十周年这一重要里程碑。自二零零六年在新加坡交易所上市以来，我们穿越了中国经济的不同周期，始终坚持稳健的增长策略，专注于打造优质的投资组合，提高收入的抗风险能力，为信托单位持有人实现可持续的长期回报。
凯德中国信托已从最初专注于商场、布局中国五个城市的房地产投资信托，发展成为覆盖中国十一个城市的多元资产类别平台。我们的总资产规模增长了六倍，从7亿新元增至42亿新元，这充分印证了我们对长期增长策略的严格执行。
立足二十年，持续创造长期价值
二零二五财政年，全球贸易紧张局势加剧，中国经济也持续面临逆风。在此背景下，我们始终专注于主动的资产管理、审慎的资本管理以及稳健的投资组合重组，强化凯德中国信托的收入抗风险能力。同时，我们结合中国推动国内消费及高质量、技术驱动型增长的经济政策方向，调整信托的策略和投资组合，同时把握中国国内资本市场发展带来的机遇，为凯德中国信托的长期增长做好准备。
本年度，我们在调整零售业态方面取得了显著进展。通过对四座零售商场适时开展资产增值计划1，我们针对持续变化的需求，引入了以消费者为中心的有特色的零售概念。这些举措提升了租户销售额，并为我们资产的进一步增长奠定了基础。此外，我们把契合中国的经济增长领域的租户带进了产业园和物流园。通过吸引高科技及其他新兴企业入驻我们的产业园，我们得以提高物业出租率，取得高于市场平均的表现水平。
得益于国内资本市场的有利环境以及较低的利率水平，我们在二零二五财政年末将人民币计价债务比例提高至60%，增加了货币自然对冲比例，强化了我们的财务状况。
本财政年度，凯德中国信托迎来了新增长阶段的重大里程碑。我们与发起人携手，成功发行凯德商业REIT（CLCR），加强了我们在中国资本市场的布局。这是上海证券交易所首只由国际发起人发起的消费类基础设施公募REIT。凯德中国信托目前仍是唯一一支参与中国方兴未艾的C-REIT市场的新加坡REIT。
利用此上市机遇，凯德中国信托将其成熟资产凯德广场·雨花亭作为首发资产注入该平台，释放了资产价值并增强了信托的资产负债表。自二零一九年收购该商场以来，我们严格执行了"收购-提升-出售"的策略。通过资产增值计划，将8,900平方米的原主力超市空间调整改造为零售专卖店、生活方式和体验式业态。该资产随后溢价注入CLCR，突显了我们严格遵循的资本循环策略，同时增强了投资组合的韧性。
同时，我们认购了CLCR 5%的战略份额，旨在搭建一个可持续的资本再循环平台，以持续支持投资组合重组，增强财务灵活性，并获取潜在收益。CLCR上市首日表现强劲，开盘价较每份5.718元人民币的发行价上涨19.6%。通过我们持有的5%份额，CLCT得以深化获取中国资本市场的渠道，并使凯德中国信托能够持续受益于中国C-REIT板块的增长，支持长期的投资组合优化。
稳健表现
二零二五财政年度，可分派收入总计达8,390万新元，相当于每单位派息为4.82新分，派息收益率为6.2%2。
总收入同比下降9.1%，至16.70亿元人民币；净资产收入同比下降9.4%，至11.046亿元人民币。这主要是由于凯德广场·雨花亭自2025年4月1日至2025年12月31日因出售而不再贡献收入、四座商场部分面积因进行资产增值计划暂停营业、产业园出租率和租金下降，以及凯德广场·新南、凯德MALL·大峡谷和凯德MALL·望京面临较弱的零售环境所致。这些压力因凯德广场·诺和木勒和腾飞新苏的稳定的表现以及物流园收入的改善而得到部分缓解。
按可比同店口径计算，凯德中国信托投资组合的运营支出同比下降4.3%，部分缓解了收入疲软的压力，这反映了持续的运营效率改善。为确保单位持有人的收入稳定，我们从过往资产出售收益中为二零二五年下半年派息提供了一次性补足，以弥补凯德广场·雨花亭收入缺失的影响。
通过积极的租赁和资产管理，我们的商场、产业园和物流园资产组合保持了稳健的出租率，分别达到97.2%、86.7%和98.1%。占投资组合总租金收入69.3%的商场，客流同比增长2.7%，租户销售额同比增长2.1%。这得益于玩具及爱好、珠宝钟表、数码产品及餐饮等关键业态的稳定需求。政府发放的消费券也刺激了国内消费。我们的商场投资组合在二零二五年录得租金增长率为-2.4%，这反映了我们主动的战略性调整电车租户，减少了对该业态的依赖。剔除汽车业态类别后，租金增长率被控制在-0.6%，凸显了更加多元化和更具韧性的租户组合。
占我们总租金收入27.0%的产业园，其出租率表现优于各自所在子市场的平均水平。这一年，我们的产业园吸引了更多来自工程以及文化、体育和娱乐行业的租户承租。产业园租金增长率为-8.1%，主要是因为我们在市场疲软的大环境下采取了有针对性的租赁策略来维持资产价值并确保租约的可持续性。我们将加大力度，吸引符合中国技术驱动型增长的关键行业租户，使我们的产业园投资组合能够抓住未来增长机遇。
占总租金收入3.7%的物流园，则保持了98.1%的强劲出租率，这得益于主力租户的提前续约，体现我们优先考虑出租率的策略。在电子商务企业和第三方物流供应商需求的持续支持下，四处物业中的三处——上海奉贤物流园、昆山巴城物流园和武汉阳逻物流园——实现了满租。值得注意的是，上海奉贤物流园与一家第三方物流租户签订了为期八年的租约，有效解决了该资产在二零二四年所面临的空置挑战。
提升价值，解锁增长机遇
通过有针对性的资产增值计划来焕新投资组合，仍然是我们创造价值和推动有机增长的关键驱动力。在二零二五财政年，我们推出旨在满足不断变化的消费者偏好的、收益率更高的零售概念，完成了四项资产增值计划，焕新了凯德MALL·学府、凯德MALL·西直门、凯德广场·望京和乐峰广场。
在凯德广场·学府，我们对8,700平方米的超市空间进行了升级改造。焕新后的空间于二零二五年第二和第三季度分批推出，现入驻了当地领先的比尤特超市以及一个旨在吸引年轻消费者的二次元主题街区。资产增值计划完成后，这一新颖概念带来了更高的客流量，实现了满租，并使总租金提升了13.1%。
为提升凯德MALL·西直门的顾客体验，我们将10,100平方米的超市空间改造为DT-X，这是一个受中国最成功的百货商店之一SKP启发的全新零售概念。DT-X于2025年第四季度开业，将这座客流旺盛的商场空间转变为一个精致的生活目的地，通过引入高端品牌（包括首次进入市场的品牌和旨在吸引中高收入消费者的高档精品店），提升了商场的品牌定位。开业后，凯德MALL·西直门2025年12月的客流量同比增长14%，单位面积销售额同比增长20%。
同季度，我们焕新了凯德MALL·望京8,800平方米的主力空间，引入了京东旗下的新零售概念七鲜超市，以及超过20家受欢迎的零售和餐饮门店。此项改造实现了100%的出租率，投资回报率约为12.6%，我们资产增值计划策略成效显著。
在乐峰广场，我们优化了地下一层2,110平方米的区域，将该区域从原先集中美容品牌的布局，转变为引入知名运动品牌迪卡侬。这一重新定位于2025年第四季度完成，增强了商场作为充满活力的生活枢纽的吸引力，并拓宽了其客群基础和租户组合。迪卡侬开业后，乐峰广场客流量同比增长4.6%，调整区域第四季度单位面积销售额3增长超过40%。
严谨的财务管理
凯德中国信托健康的财务状况根植于我们主动且审慎的资本管理方法。借助中国宽松的利率环境，我们将人民币计价债务比例从二零二四财政年的35%提升至二零二五财政年的60%，超越了之前50%的目标。这增加了我们的货币自然对冲，减轻了外汇波动的影响，并优化了融资成本。
二零二五年四月，凯德中国信托完成了6亿元人民币债券的发行，该债券将于二零二八年到期，票面年利率为2.88%，具有竞争力。二零二五年九月，我们发行了1.5亿新元的三年期固定利率次级永续证券，年利率为3.95%。这些发行拓宽了我们的融资渠道，为驱动长期增长提供了更多潜能。我们在二零二六年的部分再融资义务已经完成，明年仅剩少量未偿还债务，这巩固了我们在审慎高效资本管理方面的强势地位。
截至二零二五年十二月三十一日，我们的平均债务成本从一年前的3.51%降至3.32%。我们保持了2.8倍健康的利息覆盖率4；负债率为40.7%，较二零二四年十二月三十一日的41.9%有所下降，优于监管要求5。我们的债务到期分布良好，平均到期期限为3.5年。此外，我们72%的未分配可分派收入已对冲为新元，以减轻外汇风险并增强单位持有人回报的稳定性。
树立可持续发展新标杆
可持续发展始终是我们长期策略的核心支柱。在二零二五年全球房地产业可持续标准评估中，凯德中国信托连续第三年荣获五星评级，并且表现优于GRESB及同业平均水平。我们腾飞新苏资产组合的部分物业亦获得了LEED金级认证，这使得截至二零二五年十二月三十一日我们取得绿色认证的资产占比（按建筑面积计算）提升至约70%。可持续发展相关贷款现占总债务的50%，高于一年前的42%6，反映了我们对可持续融资的持续关注。
展望
展望未来，在稳定的国内需求、完善的供应链网络和强大的成本竞争力支撑下，中国仍将继续提供引人瞩目的发展机遇。二零二五年，中国国内生产总值增长5.0%，工业产出增长5.9%7。本年度，政府推出了财政和货币刺激措施，包括下调贷款市场报价利率以及推出鼓励大规模设备更新和消费品以旧换新的计划。这些措施预计将逐步提振商业信心和消费需求。
尽管美国施加关税对凯德中国信托运营的直接影响仍然有限，但我们将保持警惕，密切关注地缘政治发展、全球贸易趋势以及中国的经济政策。我们将积极把握机会，扩大在多元资产类别的布局，包括在一线和二线城市的商场业务，有针对性地寻求资产增值计划，以提升现有及新增投资组合；并维持产业园和物流园的高出租率。
我们与新加坡S-REIT和中国C-REIT市场的双重联系是凯德中国信托的独特之处。这为我们寻找、构建和执行增值交易提供了独特优势，同时能够将资本再循环投入到收益率更高的机会中。与此同时，我们将寻求能够增强投资组合韧性和推动价值创造的战略投资。
董事会更新
自二零二五年十一月一日起，陈子威先生卸任非执行非独立董事及执行委员会成员职务。梁宝吉先生也卸任非执行独立董事、审计与风险委员会主席以及提名与薪酬委员会成员职务。我们谨代表董事会，对他们尽职尽责的服务和宝贵的贡献深表感谢。
接替梁宝吉先生职务的是蔡敬金先生，他自二零二五年一月一日起担任非执行独立董事及审计与风险委员会成员。作为我们董事会焕新工作的一部分，我们于二零二五年十一月一日欢迎廖胜昌先生加入，担任非执行独立董事。他于二零二六年二月五日被任命为审计与风险委员会成员。廖先生拥有丰富的房地产经验、领导力和企业治理经验，并对中国市场有着深刻的了解。他们的专业知识将增强董事会的整体实力。
我们感谢信托单位持有人、业务伙伴、租户和员工给予我们的坚定支持。在我们庆祝成立二十周年之际，我们将坚定不移地致力于打造一个多元化、具有韧性和面向未来的投资组合，同时致力执行能够为信托单位持有人创造可持续长期价值的策略。
陳繼豪
主席
陈建良
首席执行官
- 二零二五财政年，凯德中国信托在凯德MALL·西直门、乐峰广场、凯德MALL·望京和凯德广场·学府完成了四项资产增值计划。
- 基于2025年12月31日收盘价0.775新元计算。
- 指计算中已剔除汽车业态相关租约的影响。
- 该比率依据《房地产基金附录》指引计算，具体方法为：将过去12个月的息税折旧摊销前利润（剔除衍生工具及投资物业公允价值变动以及外汇折算的影响）除以过去12个月的利息支出、借款相关费用及混合证券（即永续证券）的分配金额。
- 新加坡金融管理局对所有房地产投资信托基金规定最低利息覆盖率为1.5倍，并设定总杠杆率上限为50%。
- 有关凯德中国信托可持续发展举措的更多详情，请参阅本报告"环境、社会及治理亮点"章节。
- 资料来源：中国国家统计局。